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经典案例及裁判规则

商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如何处理

作者: 来源: 日期:2018-11-29 13:48:36 人气:17 评论:0

商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存,在确定何者优先时,应当坚持生存权利优于经营权利的基本裁判规则,并视发包人、消费者向银行抵押贷款的不同情形,区别对待和衡量三种权利的实现顺序。

(1)在发包人以建设工程为抵押物向银行申请贷款的情形下,若三种权利并存的,支付了全部或大部分价款的消费者的利益应当首先保证,然后根据《工程价款优先受偿批复》的规定,承包人的建设工程优先权应优先于银行的抵押权受偿。同时,银行不能根据《物权法》和《担保法》对已经支付了全部或大部分价款的消费者的房屋主张抵押权。(2)在消费者以所购买的商品房为抵押物向银行按揭贷款的情形下,根据《工程价款优先受偿批复》第二条的规定,承包人的建设工程优先权仍然不能对抗消费者的权益,但因消费者未偿还银行贷款负有过错,银行可以依照《物权法》和《担保法》的有关规定对消费者的抵押房屋主张抵押权,而不受《工程价款优先受偿批复》第一条的约束。


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    涂建军律师

    涂建军律师,南京大学法律系毕业,本科学历,中华全国律师协会会员。现为江苏环业律师事务所建设工程法律研究中心主任,建设工程诉讼业务部高级主任。

    南京建筑工程律师,涂建军律师有着多年的丰富的建设工程合同管理经验。精通合同资信调查、建设工程合同范本制定、合同评审、合同检查、合同管理人员教育、合同纠纷处理、合同索赔、合同诉讼等各项工作。涂建军律师的建设工程合同法律风险管理理念是“上医治未病”,本着预防法律风险是第一位,事后打官司诉讼是第二位的理念,通过建设工程合同范本制定、合同审查、合同的检查反馈、合同纠纷的应对和处理、合同索赔等手段和措施,将建设工程公司的合同法律风险降至最低。

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